楼市政策上,广州再一次走在前面。
6月13日,广州发布《广州市提振消费专项行动实施方案(征求意见稿)》 ,在有序减少消费限制中,提到 优化房地产政策, 全面取消限购、限售、限价,降低贷款首付比例和利率,更好满足住房消费需求。
广州成为四个一线城市中全面松绑的,结束了15年的楼市调控史。
不过,去年的时候广州已经放开限购、限售,取消限价也已经在执行,官方已经不再给出指导价。
并且广州的购房门槛已经是一线城市中最低的,首付比例在15%,首套房商贷利率在3%左右,公积金2.6%左右,能优化的空间有限。
所以这次政策,是让政策强调和指向性意义更明确。
之前网上有一种说法,看一个城市的楼市好不好,就看政策力度大不大。
政策越密集,数据越差。
放在广州楼市上,这个判断成立吗?
整体看,去年924重磅政策砸下来之后,带来的刺激逐渐减退。
历史数据显示,在2024年10月,一线城市的新房价格环比降幅收窄至0.2%;2024年11月,环比“持平”。之后连续环比涨幅为0.2%、0.1%、0.1%和0.1%,到今年4月份,上升趋势再次转为“持平”,5月份开始下跌。
5月份,不仅新房,二手房也在跌,一线城市5月环比降幅达到0.7%,比上月降幅扩大了0.5个百分点。
如果没有持续的刺激给到, 市场估计又会慢慢冷下去。
而广州的数据确实是一线城市中最差的。
虽然成交量是在上涨的,今年1-5月份,广州共网签一手住宅25659套,成交量同比增长22%,二手住宅成交43785套,较去年同期的35417套增长23.6%。
但房价跌幅依然没刹住车。
5月份, 广州新房房价环比下跌0.8%, 相较而言,北京环比下跌0.4%,深圳环比下跌0.4%,跌势要缓一些。
二手房价, 4月份短暂止跌之后,没有稳住,再度下行, 环比下跌0.8%, 上海、深圳环比分别下跌0.7%和0.5%。
而在二手房价格方面,广州是一线城市中最低的,大幅度低于其他三个一线城市。
同时,库存也大,去化周期还在高位。
数据显示,截至5月底,广州全市可售住宅库存去化周期 22.9 个月, 环比增加0.7个月,去化周期最长的越秀,达到38个月,房价便宜的从化去化周期31个月。
广州非核心区域的新盘,部分楼盘的价格已经低于拿地价。所以,现在的成交更多是以价换量。
这个情况,难怪广州政府出重拳了,放开口子,让有条件的人都可以来广州买房。
我们说,楼市成交不仅和供需有关,也和信心有关。
当前的经济环境下,收入能力和收入预期都受影响,市场信心处于低迷的区间,并且暂时没有改善的迹象。
5月重点50城市场信心指数为-0.86,环比微跌0.01,同比下降0.01,继续位于市场低迷区间。
从基本面来看,5月份的金融数据出来,也不是太乐观。
M2同比增长7.9%(前值8.0%),下滑了0.1%。
新增社融2.29万亿元,同比多增2271亿元,社融增速8.7%(前值8.7%) 。但 结构上看政府债 是 主要支撑项, 且 支撑力度 在 边际放缓 , 信贷投放整体延续偏弱,仍为社融主要拖累项 。
M1同比增长2.3%(前值1.5%),倒是比较亮眼,但是基于去年同期取消手工补息之后, 基数过低 的原因,所以还不能下定论说, 活期的情况得到了明显改善。
总体来看,体感和数据都不是很好,止跌回稳,还有很长的一段路要走。
上周召开的国常会也提出, 对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底,进一步优化现有政策,提升政策实施的系统性、有效性,多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险, 更大力度推动房地产市场止跌回稳 。
广州先走一步,未来其他三个一线城市进一步宽松的可能性增大,深圳可能会跟得紧一点,北京、上海完全放开的可能性不大。
从现在来看,市场已经逐渐进入房价和收入的博弈阶段,要想成交,要么是房价下降匹配收入,要么就提升居民收入匹配房价, 居民收入也是止跌回稳的重要一环。
今年的《提振消费专项行动方案》中也提到,提振消费,首先要增加居民收入,并将稳股市作为提升财产性收入的抓手,提振消费的着力点。
从广州这份方案来看, 优化房地产政策 是出现在 提振消费的方案中,消费房产、消费汽车、消费家电放在同一个位置,而消费就是掏钱享受服务,就不存在赚钱亏钱的问题了。
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