房地产周期反转之后,大家买房的逻辑也随之改变。
以前普涨,不会考虑太多,能上车就好,现在转而下行,可能就会更多考虑,这房子抗不抗跌?
毕竟即便是下跌,总有些房子是跌得猛一些,也有些房子价格是比较坚挺,跌得少一些,甚至上涨的。
今天小巴就来和大家聊聊,什么样的房子,会在房地产存量时代和房价下行周期里, 相对“抗跌保值” 呢?
因为小巴在广州,所以去翻了一下广州二手房涨跌的一些数据。
2023年8月到2024年7月 广州部分二手房成交均价”表,还有广州各区的二手房成交均价情况,数据来源于贝壳。
时间正好在924重磅政策之前,当时市场情绪是很低迷的,算是一个比较好的数据观察区间。
数据显示,各区的情况大概是:
天河,比较抗跌的是珠江新城这样的核心板块为主,比如 嘉裕公馆、广粤尊府、金碧华府 这些豪宅改善盘;
越秀,最抗跌的是 嘉和苑 ,是 越秀区中心少有的花园小区,绿化高 ,直望流花湖;
海珠,比较抗跌的是 江南新苑 这样的品质大社区,还有 第二金碧、保利花园 这样的 生活氛围浓、周边配套成熟 的小区;
荔湾和白云,因为整体自住买家多一些 ,所以相对来说跌得没有其他几个区那么猛;
而番禺、黄埔和南沙的一些标杆盘,跌幅都比较猛,跌幅在20%以上。
结合以上数据,并且做一点理论推导分析,相对“抗跌保值”的房子,可能会带上了以下这些关键词里,一个或者多个的属性:
1、稀缺
咱们都知道, 在经济学中,稀缺性是一个核心概念 , 投资和发展最好的策略 , 就是寻找稀缺性 ,有稀缺性,才有高价值。
而在房地产这块,稀缺常常体现在 位置核心、配套资源丰富 这样的要素上;
又或者在同一个区域,某个楼盘的配套条件,无论是学区,还是环境、电梯这些,综合起来除了这个楼盘没第二个选择,那也是 局部的区域稀缺 。
从上面广州的数据来看,也是 在市中心核心区的房子,跌幅整体低于外围郊区和新区 。
这个逻辑正好和上涨周期相反,上涨的时候,新区是涨得很猛的,因为新区常常不缺包装和故事,所以涨价潮的时候跑得很快:
但到了下跌周期,新区也是跌得很猛,就像那些同样靠讲故事起来的成长股那样,涨得猛跌得也猛。
当然小巴要说一下,上面说的一些分析观点,包括后面讲到的,都是基于整体概率上的概括,给大家参考。比如在 市中心核心区的房子 ,跌幅整体低于外围区域和新区这个,有比较大的概率会是如此,但实际情况中,也有市中心核心区个别案例是跌得猛的。
像上面的数据里, 同处珠江新城的中海花城湾,跌幅超56%, 就 是 因为这个小区当时 成交了一套300多万的房源, 这个个例就拉得整个小区的 均价下滑严重。
2、自住
上面提到,郊区和新区跌得比较猛,这里面除了之前讲的故事没来得及兑现之外,还有投资客多的原因。
这些房子总价没那么贵,而且有故事讲,自然吸引投资客到来,但投资客这种风险敏感型的群体,特别是那些背负杠杆的投资客,一有啥风吹草动,就快速跑路,想要跑得快,价格自然也跟着被拉下来了。
像广州,荔湾和白云区相对 自住买家多一些,房价就比较坚挺,对于自住的人来说,价格跌那么低,大不了我不卖了,这种“护盘”动作,价格也没那么容易大幅下跌。
当然,这种类型的价格坚挺,实际上是 牺牲了流动性换来的 ,某种程度也是下跌,只是你不知道深浅罢了。
3、改善
广州二手房2023年8月到2024年7月的数据里,表现最好的楼盘是白云区金沙洲的金域蓝湾,不跌反涨了33%之多。
原因就是 有大面积的改善房源成交,进而拉高了小区均价 。
还有珠江新城的豪宅,除了上面说的位置核心以外,也是因为其改善属性。
改善房常常是面积更大,总价更高,投资客比较少去冲,特别是那些动辄千万的顶豪,大多是真正有改善需求,对居住品质有要求的人来购买的。
反观刚需房,因为面积小,总价低,基数大,一直是投资客喜欢冲的标的,跌的时候就会比较猛,而且愿意买刚需房的群体,又更多会觉得手头比较紧,倾向于做“等等党”,等房价再跌一些再说,所以整体没改善盘那么抗跌。
而且从未来趋势来说,当现在住在刚需小房子的人,会有换改善大房子的需求, 未来对改善房的需求会越来越多 ,同时现在这个存量供给和生育率,要买刚需房的可能只会越来越少。
所以从刚需和改善这两个选项去看,改善相对会更抗跌,并且居住品质越好的可能就越抗跌。
4、舒适
什么是舒适呢?
容积率 高,肯定不舒适,人挤电梯又难等;
绿化 多,这就很舒适;
物业管理好,公共养护好,老房子看起来也不怎么显旧,住起来也不怎么老化, 折旧慢 ,这也很舒适。
生活氛围 好 , 周边 配套成熟 , 就更舒适了。
上面提到的广州越秀和海珠抗跌的房子,都带有点这样的意思。
小巴之前在[color=var(--weui-LINK)]《 [color=var(--weui-LINK)]》 也和大家聊过:
折旧和后期维护是 房地产进入存量时代之后, 必须要关注的问题 ,咱们 住宅建设标准不高,还欠缺维修和保养,住宅老化速度 很快,越住越难受。
如果能做好维护,让大家住得舒服,自然价格也就能比较坚挺,当然这个维护做得好,可能是多方面的,开发商品牌、物业服务、业主群体等等都有关系。
不过总体这几点看下来,大家会发现,能带上“抗跌保值”属性的房子,可能都不便宜。
还是那句话,对于普通人,自住的,就不要太考虑以后保不保值的事情了,毕竟监管都说了,咱们这就是“大宗消费”,如果现在真要买,就从达成自己当下阶段最本质的目的去考虑即可~
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