房票处置烂尾楼，治标不治本？

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保交楼进入深水区，难度也越来越大。

前面已经给到很多政策保障业主的利益，比如最高法明确在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还，人民法院应当予以支持。

也有一些业主，最后能够退回房款，只损失利息的，但这都是建立在房企账上或者监管账户有钱的情况。

如果

房企账户上已经没钱了，

打赢了退房官司又有什么意义呢？

所以，还有很多烂尾楼业主，还在苦苦挣扎。

前段时间，广州黄埔推出创新性举措，利用等价置换的房票方案，处置烂尾的问题。

升龙学府上城和实地常春藤两个项目的购房者都收到了房票。

升龙学府上城位于黄埔，由升龙集团开发，从2022年开始停工，至今仍未交付。

实地常春藤项目

，由实地集团旗下丰实房地产开发，广州的项目（六期）在2021年12月31日交房前突然停工。

如今，不少业主领到了房票，终于可以解套了。

房票全称“黄埔区保交房项目购房支付凭证”，详细记录了烂尾项目名称、开发商、房屋位置、购房合同编号、持票人信息、票面金额、首付和按揭情况、有效期等等。

房票的票面金额=购房者付出的首付款+贷款本息，使用期限在2025年12月30日之前，可以在政府划定的“保交楼”政策的清单中重新选房，大多数是现房，基本由国企开发。

如果房票金额不足，购房者需补足差价，如果房票金额超出购房总价，多余的部分也不退。

对购房者来说，深陷已久的烂尾楼终于能解套了。并且由于黄埔房价下降幅度大，现在能选的房子更好了。

升龙学府上城、实地常春藤这批烂尾房业主，在2022年左右的买入价大概2.8万-3.6万/平区间，如今可以置换的合生中央城均价2.5-3.3万/平。

等于能选到更大的户型或者更好的地段，属于不幸中的万幸。

有人说，既然政府已经出面“兜底”，为什么不直接解决楼盘的问题，而是让购房者另选楼盘呢？

保交楼进程中，优质楼盘和问题不大的项目在第一波行动中已经上岸，留下的都是市场自救能力为零、单靠输血也难以回本的“硬骨头”。

可能不只是资不抵债的问题，债务复杂、多重抵押，涉及购房者、银行、供应商等多方复杂的相互纠缠，不是简单的注资就能解决的。

据说升龙学府这个盘，在保交楼初期，政府曾经协调国企垫资进场施工，结果开发商又违约把部分资金划转给其他债权人，政府估计是不愿意再“救”。

虽然都是房票，烂尾楼房票和城中村房票的逻辑完全不一样。

城中村改造，是村民拿着房票去购房，开发商拿到房票之后，政府分期给房企结算房票资金，一般是房票购房后，政府支付房票金额的10%，城中村土地拆迁平整后，支付房票金额的20%，等城中村土地出让划拨后再支付70%。

在此之前，地方政府需要将足额的资金存入封闭监管账户，保障后续开发商能及时到账。

烂尾楼的房票项目，购房者换一套新的房子，新的开发商可以去库存，银行也可以减少断贷造成的坏账风险，相当于政府牵头统一收购了购房者的债权，业主得到了新房子，新开发商得到了客户。

问题是，打给新项目开发商的钱从哪里来？旧的烂尾楼是回笼资金，还是盘活？

根据媒体了解，之前的烂尾项目可能给到相关国企再次盘活，当下新项目开发商和政府关于兑付的时间和方式还没确定，

按理说资金来源还是原来的开发商，但不知道政府后续会不会为此兜底，为提供楼盘的房企输送资金。

如果是的话，那么广州黄埔保交楼的房票，就相当于先让购房者解套，把坏账转移到地方政府或者地方国企身上，最终要靠地

方政府的筹资能力、统筹能力。

只有把资金来去的闭环跑通，才能成为可复制的优秀案例。

在10月份的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，倪虹再次强调“扎实做好保交楼工作，坚决打好保交房攻坚战”。

根据两会中披露的数据，大多数省份在过去一年中保交楼进度完成良好，交付进度基本上达到90%以上，真正的挑战在如何消化掉剩余的问题复杂的烂尾楼。

如果说，广州黄埔的房票是优先解决业主的居住问题，压力给到地方国企和地方政府，另一些城市，比如南宁的做法，则是着力于项目的复工和交付。

面对烂尾楼资金缺口大和债务关系复杂的问题，走出了政府支持、市场化运营、专业化管理，出资方风险共担、利益共享的“南宁模式”。

2022年南宁率先成立平稳基金，由国有企业出资为主，成立SPV公司，通过股权或资产转让接管烂尾项目，将项目从原开发商的债务体系中剥离，注入资金完成建设和交付。

新老项目完全隔离，新项目注资独立运营，解决了部分项目只能勉强交付，后续被吐槽，业主入住后难以办证，或者房子交付时毛坯变精装的问题。

不管什么方式，各地政府都在想尽办法帮助业主慢慢上岸。

烂尾楼问题造成金融、社会等多个层面的危机，在风险慢慢化解后，如何从制度上彻底杜绝，才是更需要思考的问题。