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最近楼市又开始有蠢蠢欲动的风声，说土地开始收紧，房价要涨了，要不要赶紧上车了？
所谓土地收紧的说法，源于 最近自然资源部出 的 38号文，里面 说到：
年度新政城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积；
新增建设用地 优先保障重大项目建设和民生事业发展， 原则上不用于经营性房地产开发。
乍一看，确实是 新增建设用地不 给 商品房 了，供给不就少了，但官方早已经预判到大家简单粗暴的反应。
所以在 3月16日的新闻发布会上， 开发利用司司长孔维东亲自出来解释了 ， 这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源 “ 精供优供 ” ，因城施策把握好供地的节奏和时序。
（来源：财联社）现在 限制的是新增建设用地，也就是从农地、林地等新转过来的那部分 ， 但 是 房地产用地的来源 很多，像 旧城改造、城市更新、低效用地再开发这些存量盘活的渠道，完全不受这条政策约束。
领导的回答很明白了 ，这是在调结构， 要从做高增量，转变为做好存量 。
从这个趋势来看，以后 房地产开发用地的新增供给 还会持续 受限 ， 大家都得去盘活存量，能把现在的库存都很不容易了，还说啥供不应求的看涨措辞呢？
从 克而瑞的《2025年存量宅地清单透视》报告 来看 ，截至2025年，全国313个城市发布了详细的存量住宅用地清单 ， 很多 城市 的 狭义库存 ， 也就是 已取预售证 但没 未售出 的房子虽然在 下降，但 是拿地了还没开工的，或者在建没竣工的 广义库存 ， 还是 处于历史高位 。
一些 二线 和 强三线城市 ， 如郑州、武汉、成都部分区域 的 存量宅地 ， 也 足以支撑3-5年市场销售。
所以现在大家才经常听到专项债收储的消息， 明确将存量闲置地块优先纳入收储计划， 并且 赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。
当然，现在的租售比还不划算，直接大干快上可能就是一亏钱的买卖，所以这个收储现在推进得还是比较慢的。
所以单从新增供给收紧就得出房价上涨的结论，显然不对，就像 仓库里 已经 堆满了货，限制一下进货，货就会变贵吗？
只有需求快速上来了，才有这个可能。
在上一轮房地产牛市， 北京、上海 这种 一线城市 ， 本来新增用地就严格受限，但2021年以来房价持续调整 ，就 说明在需求端疲软的背景下，供给端收紧并不能自动推升房价 。
而三四线城市的房价大涨，棚改，也就是需求端的货币补贴，才是关键因素，依然是需求端发力，才能成为房价推手。
但现在需求怎么样，大家自己也有体感。
从数据上看，国家统计局的数据，今年前2个月 ，新建商品房销售面积 9293 万平方米，同比下降 13.5% ，降幅比上年全年扩大 4.8 个百分点；
其中住宅销售面积下降 15.9% ， 新建商品房销售额 8186 亿元，下降 20.2% ，降幅扩大 7.6 个百分点 。
个人按揭贷款 1128 亿 ， 同比大幅下降41.9%。
从数据上看，也是和体感差不多， 买房的人少了，愿意 贷款 买房的人 也 少了 ， 当然归根结底，还是收入预期的问题，所以 需求端的问题， 比起供给端来说还要更棘手 。
从长远看，控制新增用地 ， 推动存量盘活，是城市发展的正确方向，对土地资源的可持续利用也有价值 ， 但如果有人拿这个文件 ， 上来 说 土地收紧了，房价要涨了，只能说又是个煽动情绪的大忽悠罢了 。
当然，之前咱们也说，现在 中国的楼市 是走向 分化 的，不能一概而论地说房价就不会涨 。
核心城市有一定支撑， 比如现在上海有企稳的希望， 但前提 也 是需求端真正企稳， 这个企稳背后的逻辑在于，一边供地不断减少，地价上去，一边政策放松加上产业吸引力之下的人口不断流入，这样的供求格局的转变。
所以这么看其实很清晰，这样的逻辑不一定能推演到全国，低 线城市人口在流出， 老龄化， 库存在积压， 总是供大于求，那么 即便政策 放松 ，也很难改变基本面 。
有人这时候会说，不一定吧，现在不是也挺多人回老家发展的吗？
回老家，确实是某些人的真实选择，或者说是某种程度上的 退出机制 ，自己混不下去了，卷不动了，想安稳陪家人了等等原因，都可以选择退出，但只是退出，大家并不会否认，大城市才是上升通道。
金融、科技、高端制造、现代服务业， 要往效率高的地方去，所以会 扎堆在大城市 ， 大城市的工 作机会、收入、教育、医疗、公共服务 这些，都是碾压级别的存在。
人口流动 ， 本质上 是为了获得机会 ， 只要新鲜血液的年轻人，还想拼前途和收入，拼教育和医疗，大城市就一直有吸引力。
从世界各国的经验来看， 人口持续向都市圈 还有 城市群集中，是所有发达经济体城镇化后期的共同方向 ， 大洋彼岸的美丽国，隔壁的日本，都是这样，韩国甚至是最极端的样本了， 人口极度向首尔圈集中 。
从七普和八普数据来看， 长三角、珠三角、京津冀、成渝 等城市群， 就 是全国人口主要流入地 ， 即便 城镇化进程放缓 了 ， 但是 大城市化进程 还是比较 快 ， 人口还是在持续流入。
核心一二线城市和三四线城市 的房地产，也会因此走向 不同的世界 。
这就是存量时代的逻辑。
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发表于 2026-3-20 09:04:45
