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现在的房地产市场，每隔一段时间就出来个新词，第四代住宅还没整明白，第五代住宅的风就已经吹起来了。
137平，实际得房208平，得房率150%，还送三层立体花园 ， 空中院墅 ......
看着这些宣传，真是又卷上了一个高度啊。
这套住宅代际的叫法，不是官方标准，是行业自己排出来的 ， 前三代解决的是从无到有的问题 ， 有地方住 ， 然后 装上电梯 ， 住得舒服一点。
第四代开始讲究 了 ，大露台、垂直绿化、超高得房率，这两年在全国遍地开花，又 被称为 城市森林花园住宅。
而 第五代，讲究得更彻底 ， 被称为所谓“ 抬板式住宅”，核心是把整个小区地坪整体抬高，一楼做成架空层，架空层里是阳光车库和下沉式会所，架空层之上是园林和住宅。
直观的观感就是， 把地下车库搬到地上，腾出来的地下空间省掉了， 然后 整个园林架在空中 ， 成了立体花园。
能这么操作，也是政策上有这个空间， 2024年前后，天津、北京、成都、广州、南京等多个城市陆续出台建筑新规，底层架空空间不计入容积率。
开发商 可以多 盖一层，但不用为这层买单 ， 抬板设计把车库搬到地面 之后 ， 就可以省掉 地下车库的建设成本 ， 毕竟向 地下 挖， 施工 还是 难 一些， 防水 也 贵，搬到地面一楼成本直接降下来。
四代宅 的概念已经玩得差不多了，有不少楼盘出来，没那么好加 溢价 了，这时候 推五代宅， 就可以 重新制造 人无我有 的 噱头 。
不过 有一说一，五代宅 也 不是全靠忽悠， 从设计上来说， 确实 能解决 四代宅的 一些 痛点。
比如咱们之前聊四代宅的时候就讲过，四代宅 大露台进深很深，低楼层的室内采光被遮挡得厉害，五代宅整体地坪抬高 之后 ，哪怕是一楼，实际高度也相当于普通小区的三四楼，采光改善不少。
还有隐私问题 ， 四代宅的上下奇偶层之间距离近，抬头就能看到邻居的生活，五代宅把露台功能区做成挑高两层，露台上方是自己家的二楼，天花板是自己 家 的，不是邻居的脚。
但问题是， 从整体来看， 四代宅 大规模推广不过两三年时间，就已经出了一堆麻烦 。
业主论坛里有人晒出交付一年后的露台照片 ， 当初效果图里郁郁葱葱的绿植，实物只剩几根枯枝，土里渗出的水把下方车库顶板染成了黄褐色 ， 露台漏水、采光实测和效果图差距悬殊的投诉更是常见。
更严重的，部分城市甚至有四代宅项目 ， 因为 出现结构荷载超标、悬挑梁开裂、抗震性能薄弱等问题，被地方主管部门责令停工整改 。
而 五代宅结构 ， 比四代宅更复杂 ， 地坪整体抬高 ， 架空层承重 ， 上面还要种树堆土， 从平面到立体的 技术难度只增不减。
四代宅 都那么多 坑，五代宅 会不会坑更多？
据机构测算，四代宅相比普通高层住宅，建造成本约增加650 - 800元 / 平米，销售均价普遍比同地段高出20%以上 ， 五 代宅结构更复杂，成本只会更高，溢价幅度更大 ， 万一后续真更多麻烦事，岂不是花大钱买罪受？
第四代住宅至今都没有官方技术规范，第五代 就更加了 ， 直白点来说，看着 更像是一个没有门槛的营销标签。
而且 这套代际迭代的逻辑 ， 本身 就挺值得 警惕 的， 四代宅刚出来的时候，销售也是说买到就是 赚 到，错过就是错过 ， 现在五代宅出来了，四代宅的稀缺光环没了。
那五代宅之后，会不会有六代、七代？
这种 高赠送户型的疯狂迭代， 说白了， 靠的是政策窗口期和开发商的主动进攻， 未必 能够 持 续 ， 现在四代宅吃尽红利不断试探，不就被整顿了。
像咱们之前也说过， 广州等地已经开始收紧得房率 ， 基本被控制在130%以内 ， 这扇窗不会一直开着。
小巴当然不否认，无论四代五代，在设计上，确实是在往好房子的方向去走，但住进去后期维护难估计也会潜伏问题，而且这种房子不便宜， 如果你心里有一部分 其实 在盘算投资回报， 就一定要 好好想一想：
把五代宅 这个概念 划掉，这个配套、这个位置，还愿意付这个价吗？这个项目的开发商，有没有靠谱的交付记录？
住宅一代代升级，居住体验变好是真的，但每一次升级背后，也都 会 藏着开发商精心设计的溢价结构 ， 看得清楚这一点，才不会被一个新词冲昏头脑。
而对于开发商来说，如果真要做居住体验更好的好房子，也不能把四代五代宅作为营销噱头， 而要切实解决 住户的 各种问题，否则 大家 也只会用脚投票。
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