房租已经连涨4个月了，房价上涨还会远吗？

微信邦

好久没聊楼市了，最近有个数据值得拿出来和大家说说。

中指研究院的数据，2026年上半年，50城住宅租金累计下跌0.56%

，跌幅已经比去年同期收窄0.83个百分点。

其中，

一线城市普通住宅平均租金环比涨幅扩大到0.38%

，上半年累计涨幅是0.60%，结束了此前连续2年的下调态势。

分城市看，上海涨得最多，上半年累计涨了1.76%，北京和深圳都在1%以内

，北上深租金已经连涨4个月，只有广州还没翻正，但跌幅在收窄。

在北上深的朋友，不知道体感如何，有发现房租已经在涨了吗？

小巴估计很多朋友还没啥涨的体感，做房东也不一定觉得房子好租了。

原因一方面是涨幅其实很小，另一方面就还是平均数，

中指研究院统计的是全市所有区域，

所有房源类型拉在一起算的平均数，

但现在的分化，笼统说城市已经算粗的了，

分化会细到不同区甚至不同街道。

就拿6月的北京来说，

海淀、顺义、西城等区环比涨幅在0.5%以上，但远郊如延庆、门头沟

的租金还是下跌的；深圳的光明、福田、宝安这些板块涨幅领跑，而盐田、坪山等则是下跌；

只有上海是最好的，16个区全部上涨，徐汇、杨浦、浦东这些

核心区的涨幅，可以到1%以上。

从供给端来看，过去这几年，楼市低迷，很多业主房子卖不掉，只好转而出租，大量房源涌入租赁市场，把租金给压下来了

，但2026年上半年，二手房市场开始回暖，这批因为

卖不掉才出租的房源，很多又重新挂回了出售市场，

所以租房的供给收缩了一些。

但这个收缩不是均匀发生的，那些核心地段，地铁沿线，

品质好的房子，业主觉得市场在回暖，更倾向于去卖，所以

是这类房源变少了，竞争更激烈，租金自然就被拉上去了。

反过来，就是位置不太好，品质也一般的房子，知道自己本来就没啥要价权，卖也不好卖，

房东还在降价求租，这就是内部分化的情况。

而从需求端来看，北上深房租涨了，有

几股力量在同时发力。

首先是最直接的毕业季，每年3月有返工潮，6、7月有毕业季，这本来是租赁市场的传统旺季。

今年高校毕业生

规模又创历史新高了，不是都说环境不好，那肯定比以前更涌着去大城市找机会，

大批应届生涌入北上深找工作租房子，需求集中爆发，

今年6月50城租金环比涨幅，

是近3年同期最高水平，毕业季效应功不可没。

而从人口来看，上海、深圳的人口依然是净流入态势，

尤其是AI、生物制药、芯片等新质生产力产业，

近年来在这些一线城市高速扩张，带来了大量高端就业岗位，这批新增就业人口

自然就带了对核心城市的租住需求。

相比之下，广州的新质生产力发展弱一些，产业升级的历史包袱比较重，和北上深有差距。

还有一个事情，就是租客结构也在变化，之前和大家聊过一个相关的趋势，现在租房的人里，家庭租客越来越多，从年轻化向熟龄和家庭化转变。

这部分人，要的不仅仅是能住，还会更关注是不是好房子，通勤方不方便，

社区环境怎么样，空间够不够用，有学区

就更好，相比起单身后生仔，他们支付能力强

一些，愿意为品质买单，而且租期更稳定，不会动不动就搬家。

也正是这批人，在推着核心地段好房源的租金往上走。

说到这里，有人估计就要问了，北上深的租金已经往上走了，还持续4个月了，房价也能跟着涨了吗？

这里面确实是有关联的，也是央妈自己说过的：

租金是决定住房价值的核心变量。

如果把房产和股票做类比，那么房价相当于股价，租金相当于每股收益，

租售比相当于市盈率。

一支股票值多少钱，本质上是市场对它未来盈利能力的折现

，

同理，一套房子值多少钱，本质上也是对它未来能产生多少租金收入的折现

，

当租金开始回升，就意味着这套资产的盈利能力在修复，房价的估值基础也在变好

，所以，租金的变化，往往早于房价反映出来

。

3月份的时候，和大家提到香港已经从跌势当中走出来，回升了，也是类似的经验。

香港的各种

人才入境计划，香港高校也在扩招非本地生，产生了巨大的住房需要，

所以香港的租金先起来了。

而当租金

越来越高，甚至可以覆盖房贷的时候，这些

人就开始考虑，

不如直接买下一套房子

来住，香港的租金在2023年1月见底，房价在2025年3月见底，领先

了大概9个季度。

所以从这个框架出发，北上深租金连续4个月上涨，确实是一个积极的信号，

如果租金能够继续回升，

租金收益率与房贷利率

之间的差距收窄，甚至比房贷利率还高了，那么显然买房就成了一个划算的选择，房价也能企稳。

从现在的数据来看，

截至2026年6月：

50城平均租金房价比升到了2.28%，比2023年初的低点提高了0.3个百分点，

一线城市租金房价比是1.67%；

但是一线城市首套房贷利率大约在

3%左右，就算拿2.28%的数据来比，也还有差距。

如果松一点，租售比不用到3%，可能2.5%也能接受。

因为上海浦东在收购二手房用作保障性租赁住房

时，要求目标房源的租售比不低于2.5%，

如果大资金愿意以这样的回报率标准来承接，

就说明到这个程度也差不多了，毕竟后续也可能降息。

从机构和券商的观点来看，对一线城市楼市筑底的判断基本一致，

时间窗口集中在2026年下半年到2027年之间，上海被普遍认为是最有可能率先企稳的城市。

不过，这个租金上升的持续性，后续还得观察。

北上深租金虽然已经连涨4个月了，但是大家拉回文章开头第二张图，看租金走势的时候，就会发现

8月到年底，租金往往会重新回落。

所以，接下来几个月数据怎么样，估计

才是真正的压力测试窗口，不需要急着下结论，最猛烈的下跌阶段可能已经过去，但不意味着楼市

就可以起来了，底部不等于反转，磨底才是

接下来的主旋律。

而且就如上面所说，全国分化极大，一线城市的修复

也不是全国性故事，

整体楼市还在漫长的消化过程中。