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这几天地产股颇嗨，大家都在讨论新发的一份重磅文件， 城市更新“十五五”规划 ， 机构测算这个城市更新 总投资规模 ， 大概是1 5万亿到20万亿。
也就是说 ， 接下来 5 年，每年往城市的存量空间里砸进去 3、4 万亿 ， 怪不得地产吃瓜群众嗨起来了。
小巴今天就来聊聊 ，这份规划到底说了什么 重点，还有对后续房地产的一些看法 。
首先从意义上来说， 这是第一次以国家级 五 年规划的形式，专门针对城市更新来出文件 ， 以前也有城市更新，但更多是 各地 地方政府 自己去把握 ，或者以专项行动的形式 去 推进， 比较 分散。
这次直接升级成了国家战略，意味着接下来 5 年，城市更新 是一定要去做的 ，而且是有目标的系统性推进 ， 直接给出了一些很具体的量化指标：
比如 危旧房改造50万套 ， 相比上一个5年直接 翻倍 ， 主要针对城市里那些被鉴定为C级、D级的危险住房， 还有那些 没有独立厨卫的非成套住房。
支持老旧住房自主更新、原拆原建，也就是说，住户可以自己组织把旧楼拆了重建，政府来支持。
还有 老旧小区改造11.5万个 ， 重点对建成20年及以上的小区体检，补齐基础设施短板 ， 像 燃气管道、排水系统、加装电梯 、 小区道路 这些 。
城中村改造4000个 ， 和上一个五年差不多，拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式推进，结合房票安置或货币化安置。
地下管网改造36.5万公里 ， 就是 燃气、供水排水、 电力通信、 热力 这些，地下管网老化之后， 影响的是整个城市的安全 ， 这块的投资体量也 很 大。
还有 完整社区建设5000个 ， 这个概念 大家 可能不 熟 ，简单说就是便民生活圈，让 咱们 步行15分钟以内能解决菜市场 ， 医疗 ， 养老 ， 托育 ， 文体等等 这些日常需求 ， 还要给社区装上智能安防和智能感知设备。
像小巴住的地方，附近有条老旧街区，之前是批发图书的，后来空置了，前两个月开始就已经在改造更新了，准确点来说是转型，要做成一条特色商业街。
所以更新这个词，大家的理解需要宽一点，不一定是原来用途上的改造，也可能是转型升级了。
那么整个看下来，还是小巴之前和大家提到的那几个关键词，存量盘活，投资于人，好房子，然后会把消费端也连接起来，把城市更新变成消费场景升级的载体。
很多人可能还记得，上一轮大规模城市改造，主要是2015年前后的棚改货币化，当时大量老旧住区被拆掉， 然后 拿到货币补偿去买新房，直接推动了一轮楼市上涨， 然后又加杠杆啥的， 三四线城市去库存，就是那时候完成的。
但那一套玩法，这次明确不再重复 ， 这次城市更新的核心逻辑， 就是 盘活存量 。
比如 以前那些空置的写字楼 ， 闲置的厂房 ， 没有开发的地块 ， 现在都要想办法盘活，而不是继续拿新地来盖房 ， 规划里明确写着，“尽力而为、量力而行”，“不得新增地方政府隐性债务”。
意思很清楚 ， 这次不是上一轮棚改那种大拆大建的思路，而是一个更长期 ， 更内涵式发展 的城市升级逻辑。
所以大家也不用问，还有没有房价大涨了，现在都是分化的路子，比如核心城市的 好地段 ， 地 就那么 些 ，新房供给只减不增， 所以 核心区域有质量的 房子 ，价格 会有支撑， 供需关系 就 在那摆着。
不过在城市更新之后，对核心区的老破小老破大，也是个利好 ，因为 规划里11.5万个老旧小区改造，本质上是一次对老旧 房产 的系统性修复。
位置在城市核心区，地段好，但 没更新之前 楼道破 ， 管道老 ， 没有电梯 ， 居住体验差，就不是好房子。 改造之后，加装了电梯，燃气管道换新，小区环境整治一遍，配上完整的生活配套 ， 居住体验升级 了 ， 往好房子那边靠了。
这种情况下， 核心区老旧小区 的价格是不是更有支撑， 更好卖 ， 或者 更好租 了呢？
注意，小巴这里一直加了个前提，得是地段好，核心区的 老旧小区。
而在国家和地方政府来说，对房地产的态度也早都转变了， 国家提的是房地产发展新模式，地方政府也在逐步摸索新模式，转向税收财政，股权财政，来取代土地财政。
股权财政这个词最近也比较火，就是因为合肥和长鑫的故事。
2017年，合肥拿出144亿，占股近80%，押注了当时还名不见经传的长鑫，做国产存储芯片 ， 接下来发生的事情， 就是 长鑫连续亏损了将近 10 年，累计亏损360亿 ， 但 合肥顶着压力，持续输血。
直到 2026年一季度， 爽剧般的反转才终于到来， 长鑫交出了一份让市场震惊的成绩单 ， 营收508亿，同比增长719%，总净利润330亿，相当于每天净赚3.6亿 。
合肥国资持有的股权，账面浮盈据估算已达数千亿，相当于合肥一整年的GDP总量 ， 回报相当给力。
现在长鑫还要上市，万众期待，合肥妥妥赢大发了，只能说合肥内部是真有高人。
这就是股权财政， 政府当股东，用财政资金入股有潜力的企业，等企业成长，股权增值了，政府分红，再把这笔钱投进下一轮 ， 钱 不再是 卖地那样，卖一块少一块， 而是投出去再滚回来 ， 标的选得好，还能为新质生产力助力，钱有了，美名也有了，多好。
当然，不是每个城市都有 这种耐心和魄力 ， 也 不是每个项目都 能 像长鑫这样最终跑出来 ， 所以这条路任重道远，但方向是清晰的。
全国政府引导基金的目标规模，现在已经超过了12.8万亿，相当于2024年全国土地出让金的 2 倍多 ， 2025年国务院发文，首次从国家层面系统规范政府投资基金，把这件事定性为国家战略。
所以从整个逻辑来看，以后就是，房子得是好房子，要去做各种更新改造，房企也不能走快速卖房的路子，而是要做后续的运营和配套，而城市本身，也要 从变卖家产的短期思维，到经营 投资实业 资产的长期主义。
房地产整体都要做高质量的转型，从后续发展的角度来看，这可远比喊几句房价还能不能大涨，要有意义得多。
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发表于 2026-6-5 07:46:23
